張金鶚：消費(fèi)者的等待，會(huì)創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)者最大的致命傷 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場快訊
張金鶚：消費(fèi)者的等待，會(huì)創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)者最大的致命傷
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  • 張金鶚：消費(fèi)者的等待，會(huì)創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)者最大的致命傷
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】國立政治大學(xué)教授張金鶚在2015年第2季「國泰全國房地產(chǎn)指數(shù)」記者會(huì)上，對(duì)於房地產(chǎn)接下來發(fā)展的狀況，提出他的看法，張金鶚指出，房地產(chǎn)市場剛開始反轉(zhuǎn)，這一次市場結(jié)構(gòu)很特別，過去不景氣其實(shí)是從城市外圍開始，從不好的產(chǎn)品開始，這一次是從臺(tái)北市的蛋黃區(qū)，從豪宅開始。這樣的結(jié)構(gòu)往下蔓延，從北部開始慢慢蔓延到中南部，中南部現(xiàn)在還沒有開始明顯感受，可是「這些效果也會(huì)慢慢的發(fā)酵出來?！箯埥瘗槒?qiáng)調(diào)，「觀望、等待，是現(xiàn)在應(yīng)該有的共識(shí)。因?yàn)椋M(fèi)者的等待，會(huì)創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)者的最大致命傷。」
 
張金鶚說，房地合一稅通過之後，其實(shí)大家還沒回神，所以2015年第2季的房市發(fā)展情況下，「我覺得房地合一稅的影響力還是沒反應(yīng)出來?！箖嵐芷咴路莺芏鄨?bào)導(dǎo)指稱，個(gè)案價(jià)格開始下修，不管是開價(jià)七五折，或是市區(qū)打六折等等，個(gè)案下降的幅度好像非常明顯，這些訊息多半是七月份才出現(xiàn)，換句話說，第二季的調(diào)查資料，還沒有真正反應(yīng)出房地合一稅的影響力。
 
張金鶚指出，個(gè)案的降價(jià)還沒變成整體情形，對(duì)於後勢(shì)房價(jià)影響還需要觀察。降價(jià)其實(shí)有很多形式，例如送贈(zèng)品(家電、裝潢、汽車...)、低自備款等等，但是，這些方式無法反應(yīng)在「價(jià)格感受」上面。所以，事實(shí)上這些價(jià)格的下修，其實(shí)看起來，好像沒有那麼強(qiáng)烈的感覺。
 
研究房地產(chǎn)價(jià)格有所謂的「平均數(shù)」分析、「變異數(shù)」分析，基本上都是以「平均數(shù)」分析來看待整體市場變化與未來發(fā)展，但是，當(dāng)市場出現(xiàn)「變異數(shù)」的時(shí)候，就要觀察這個(gè)「變異數(shù)」對(duì)於市場逐漸帶來的影響會(huì)有多大，是否會(huì)因此改變「平均數(shù)」的數(shù)值，目前市場出現(xiàn)幾個(gè)「降價(jià)個(gè)案」就是「變異數(shù)」，要觀察後續(xù)對(duì)於其他個(gè)案是否會(huì)產(chǎn)生牽動(dòng)影響，而影響到「平均數(shù)」。
 
張金鶚舉例說明，「國泰全國房地產(chǎn)指數(shù)」把臺(tái)北市分成高價(jià)區(qū)、中價(jià)區(qū)、低價(jià)區(qū)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，臺(tái)北市的高價(jià)區(qū)一季降價(jià)幅度達(dá)9.4％，這是很可怕的。他表示，臺(tái)北市的豪宅不動(dòng)產(chǎn)持有成本特別高(房屋稅)，這個(gè)就是「變異數(shù)」分析要去看的事實(shí)，而不是用「平均數(shù)」分析，當(dāng)臺(tái)北市的豪宅因偉持有成本過高，而開始明顯降價(jià)之後，對(duì)於整體的影響就會(huì)慢慢開始產(chǎn)生，這就是「變異數(shù)」影響到「平均數(shù)」的分析概念。
 
張金鶚說，房市發(fā)展可以看看臺(tái)北、新北跟桃園年線的價(jià)量圖，特別桃園，量的下滑已經(jīng)非常清楚，價(jià)格跟著出現(xiàn)震盪，背後隱含很明顯的量先價(jià)行，不過，南北還是有點(diǎn)差別，南部房地產(chǎn)量價(jià)還沒有這麼明顯的差異。但是要注意「擴(kuò)散效果」，從臺(tái)北、新北、桃園、新竹到臺(tái)中開始已經(jīng)有點(diǎn)反應(yīng)，那臺(tái)南、高雄也可能會(huì)遞延跟進(jìn)。
 
張金鶚說道，民眾關(guān)心房市降價(jià)要入市還是要避市？這個(gè)前提是「房市降價(jià)到底要降多久，或者是要降多深?！顾硎荆骸柑拱渍f，目前唯一的共識(shí)是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場都不好。降價(jià)才是王道，但現(xiàn)在是降多少的問題?！钩山涣靠s是很明顯的降價(jià)開始，現(xiàn)在的價(jià)格跌是才剛開始，會(huì)跌多深？跌多久？當(dāng)然還不知道。在這個(gè)情況下問的是要入市還是避市，「如果你認(rèn)為這個(gè)危機(jī)是短期的，那就入市吧，因?yàn)樗蹋阌心芰?。若相?duì)這是長期的趨勢(shì)，你可能就要稍微避一下。整體來說，現(xiàn)在景氣該開始反轉(zhuǎn)，我的想法就是--觀望。」
 
下半年有選舉的不確定因素，一定會(huì)繼續(xù)衝擊房地產(chǎn)，等於是下半年的房市依舊處於利空狀態(tài)中。張金鶚強(qiáng)調(diào)，「觀望、等待，是現(xiàn)在應(yīng)該有的共識(shí)。因?yàn)?，消費(fèi)者的等待，會(huì)創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)者的最大致命傷。」張金鶚表示，下半年房地合一稅的影響力會(huì)慢慢出來，在選舉的因素交互干擾下，市場成交量的萎縮會(huì)越來越清楚。成交量的萎縮就會(huì)帶動(dòng)價(jià)格跟進(jìn)下挫，這是簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理?！?br />  
張金鶚預(yù)期，量價(jià)背離的狀況，在2016年之後會(huì)慢慢發(fā)酵到整體，現(xiàn)在還是個(gè)案反應(yīng)，沒有發(fā)展到普遍現(xiàn)象，當(dāng)「降價(jià)個(gè)案」?jié)M地開花的時(shí)候，房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)入修正程序就成為必然走勢(shì)了。